Custodia Compartida

El alquiler con opción a compra es un contrato atípico, es decir, no tiene regulación legal específica, tratándose por tanto de un contrato que contiene dos negocios jurídicos, de alquiler y opción de compra, y que se encuentran vinculados entre sí, en tanto no se ejercite la opción por el optante-arrendatario, o caduque la misma por el transcurso del plazo libremente estipulado por las partes, sin que se haya ejercitado.

El alquiler consiste en entregar la posesión o el uso de un inmueble, a cambio de un precio, que se denomina renta.Y la opción de compra, es un negocio preparatorio del negocio de compraventa, siendo definido por la jurisprudencia (al carecer de regulación legal expresa), como aquél convenio o acuerdo por el que una parte (la propiedad o concedente), concede a otra (optante) la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato de compraventa, la que habrá de realizarse en el plazo cierto y condiciones pactadas, y que va acompañada, habitualmente, del pago de una prima de opción por parte del optante.

Se trata, por tanto, de un único contrato, que contiene dos negocios jurídicos vinculados durante el plazo en el que el arrendatario u optante tiene facultades para el ejercicio de la opción de compra, considerándose esta última caducada, de no ejercitarse en el tiempo estipulado.

Siempre es conveniente establecer si la opción de compra que se concede, y que no es obligatoria para el inquilino, quedará extinguida si hay incumplimientos, por parte del arrendatario, de cuantas obligaciones haya contraído a través del contrato de alquiler, especialmente aquéllas que tengan carácter económico.

Si se pacta que el contrato que se otorga, de alquiler con opción a compra, podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad, se tendrá que de regular quien corre con los gastos que se originen como consecuencia de la elevación a público del contrato y posterior inscripción, siendo que habitualmente se conviene que corra con los gastos, quien haya tenido la iniciativa para que se produzca el asiento registral.

El plazo para el ejercicio de la opción no podrá ser superior a 4 años y es un plazo  de caducidad, de manera que, de no ejercitarse dentro del plazo convenido, desaparece el derecho concedido al optante.

Una vez ejercitada la opción en la forma prevista y concertada por las partes (es aconsejable hacerlo a través de burofax o mediante acta notarial), la misma queda consumada, perfeccionándose automáticamente el contrato de compraventa, aunque ni la propiedad ni el precio se hayan entregadoquedando, extinguido el arrendamiento.

El Tribunal Supremo ha establecido que, ejercitado el derecho de opción por el arrendatario dentro del plazo acordado, se perfecciona la compraventa, pudiendo desde ese momento el vendedor instar de la otra parte el otorgamiento de la escritura y el pago del precio convenido, por lo que no procede en forma alguna declarar el desahucio del arrendatario por impago de rentas y la obligación de pago de las mismas en momento posterior al del ejercicio, en tiempo y forma, de la opción.

 

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